[摘要] 近日，佛山市住建管理局公布了今年4月佛山新建商品住宅成交数据，据此，合富研究院（佛山）依据对佛山市场的监测数据及市场观察，发布了《2018年“五一”佛山房地产市场报告》。《报告》显示，今年“五一”前后，整体市场供需表现平淡，其中中心区域推货同比有所上升，市民购房热度较高，而外围镇街板块热度同比有所减
近日，佛山市住建管理局公布了今年4月佛山新建商品住宅成交数据，据此，合富研究院（佛山）依据对佛山市场的监测数据及市场观察，发布了《2018年“五一”佛山房地产市场报告》。《报告》显示，今年“五一”前后，整体市场供需表现平淡，其中中心区域推货同比有所上升，市民购房热度较高，而外围镇街板块热度同比有所减弱，不同区域呈现出不同的市场表现。
供求
中心区热销镇街库存充足
合富研究院（佛山）据佛山市住建管理局网签数据显示，2018年4月佛山新建商品住宅成交面积87．13万㎡，成交均价为10044．08元／㎡，同比供需均小幅下滑，其中供应同比下降28％，成交量同比减少15％。
市场表现显示，开发商推货态度回归理性，南海里水、狮山以及三水、高明依然是推货主力区域，但占比已从去年的七成降至五成，热度有所减弱。而中心区虽受政策限制，但多个项目让价推货。
合富研究院（佛山）监测显示，今年“五一”节点，中心区新货热销是看点，价格基本持平，都在1．2～1．8万元／㎡左右，使得购房者热情较高，整体去化率达73％。成交较好的楼盘有碧桂园岭南盛世、融创望江府、金茂绿岛湖、绿岛湖壹号及保利翡翠公馆，成交都在八成以上。融创望江府和金茂绿岛湖以毛坯价1．2～1．3万元／㎡获得更多市民青睐。
而在外围镇街，相对去年项目大批集中推售，今年开发商推货变得更加谨慎，大部分通过少量加推的方式试探市场热度。例如位于高明的招商熙园，4月份首次开盘，只推出44套，而新城璟城、金辉路劲江山云著、恒大滨江御府、碧桂园奥斯丁等新项目，“五一”节点的推货量也都不到200套。监测显示，除了美的翰湖苑、碧桂园凤凰湾
碧桂园凤凰湾11000元/平方米3.95分广东实验中学顺德分校附属小学旁400-176-0760 转 607459、招商熙园、碧桂园翡翠湾几个项目的消化率达到9成以上外，大部分项目的消化率在3～6成左右，导致“五一”节点整体去化率仅6成。
热点
顺德多个新项目推迟亮相
狮山作为紧靠禅桂中心的片区，以西站经济圈为依托，成为近年来新崛起的热门宜居板块，在这个“五一”期间也有多个新项目入市开售，或开放体验中心样板间等，包括时代领峰、新城璟城以及中海万锦公馆。
而在顺德区域，4月份总共有38个项目取得预售证，约52万㎡，包括泰禾院子、保利碧桂园悦公馆、保利海德公园、碧桂园凤凰湾碧桂园凤凰湾11000元/平方米3.95分广东实验中学顺德分校附属小学旁400-176-0760 转 607459、合景天銮、金辉优步大道等，只有大良的康格斯花园
康格斯花园14500元/平方米3.79分105国道大良路段（大良古楼附近）400-176-0760 转 612396和招商公园1872选择在“五一”开售。
此外，“五一”期间，顺德市场多个重点项目售楼部工程进度推迟，原计划“五一”售楼中心开放项目推迟至月中，其中容桂雅居乐万象郡、碧桂园珑景、美的合能桂畔君兰0元/平方米[顺德]君兰0套在售、中洲府售楼部正在内部装修，因此这些项目“五一”都以开放商场咨询点为主，正式销售中心预计本月底至下月初对外开放。
看点
高明新板块新盘抢眼
而在同样是热门推货的高明、三水，这个“五一”市场热度各有不同。据合富研究院（佛山）统计，高明市场存量不多，基本都在西江新城，而“五一”前后大批新项目亮相点燃市场关注，4月共684套住宅取得预售证，可售货量472套，在售规模性项目8个，即将入市项目7个。这些新项目基本都位于杨和、荷城南部等新扩容板块，例如杨和板块“五一”就迎来了包括美的城、龙光玖龙府以及阳光城·丽景公馆三大新盘亮相；招商熙园、碧桂园峰会也选择在“五一”期间举行产品发布会及开放样板房。
而在三水，区域热度较往年有所减弱。监测显示，各项目消化速度放缓，存量增多。4月份共有1080套住宅取得预售证，可售货量952套，在售规模性项目19个，即将入市项目5个。新亮相项目有万科魅力之城和龙光玖誉府，都在“五一”期间开放了营销中心及项目展厅。而恒大云东海、恒大山水龙盘、三水城及观景豪园则在“五一”前后加推部分新品。
数说楼市
前四个月成交量同比下降近三成
除2月春节影响外，今年楼市月均供应量稳定在80万㎡以上。市场并未有集中推货的迹象，不少项目推货计划延迟，整体均价稳定在万元上下。
今年前四月的供需量是近4年的低点，成交量同比下降29％，禅南顺有较为明显的下降。但一些热点板块，如西樵、北江新区、三水新城、西江新城等仍是成交大户。
进入“五一”节点，市场同样未出现往年的集中推货盛况，预计5月整体成交依然不如往年。中心区仅有小规模的项目推货，由于中心区缺货严重，推货项目成交较为火热。西部的三水区域则主要以消化余货为主，三水新城及北江新区规模项目林立，库存量积压，逐渐步入慢销期。
业内分析
商业公寓或将成刚需居住替代品
后“五一”市场佛山楼市将呈现怎样的格局走势？本期我们邀请到合富研究院高级分析师曹绍林来为大家解读。
曹绍林表示，2018年佛山楼市已接近过半，而下半年将会成为一些亟待入市新项目的考验，禅城是新项目聚集的区域，绿城桂语兰庭、五矿崇文金城、世茂奇槎及绿岛湖项目，华发项目、金茂朝安大豆项目以及龙湖朝安项目都将会成为未来禅城楼价的风向标。“大良也不例外，金科、电建、中洲、金辉都是，还有容桂的金辉、雅居乐、伦教的美的、中海等，而且这些项目因为很多都是首次进入佛山，所以定位不会低，但如何在目前的政策环境和产品特色品质之间找到平衡点，这是下半年最考验房企的问题。”曹绍林说。
“同时由于目前房贷额度收紧，各大银行首套利率普遍上浮15～20％，楼市“去杠杆”基调明显，这使得房企资金链将进一步紧张，而对于购房者来说，未来全款购房或将成趋势。”曹绍林认为，在这种情势下，商业公寓产品的优势或将凸显，未来有可能成为刚需居住的替代品。
曹绍林分析，目前商业公寓售价只是住宅的70％，以一套90m2左右的住宅和一套50m2左右的LOFT公寓对比，两者的实际使用空间差不多。住宅首付可能需要近百万元，而公寓五成首付只要45万元左右。“此外，针对买公寓的一些硬伤，例如水电价格贵、孩子不能入学等问题，未来政策趋势都将有所变化，水电价格其实和普通住宅相比每月只差一两百元，而未来入学或将统一使用积分方式，只要是房产都可以按面积积分。这就给了公寓很大的价值展现空间。”
同时曹绍林认为，目前佛山公寓普遍都在市中心一些地段交通非常好的地方，“其实对于自住购房者来说，退而求其次去交通不太便利的镇街买房，还真不如住在市中心的公寓里。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
